От кадастра пашен - к реестру полей

Как известно, в России земли сельскохозяйственного назначения, условно поделенные на доли, переданы собственникам в лице бывших сельских работников. Эти земли признаны объектами недвижимости, как, скажем, дом или корпус завода. Их значительные площади занесены в кадастр объектов недвижимости. Большинство полей прошло государственную регистрацию. Законом разрешена купля-продажа лугов и пашен.
Процесс совершенствования земельных отношений длится более полутора десятков лет. Срок, согласитесь, немалый. Однако новое в земельном вопросе утверждается по-прежнему непросто. С чем сегодня приходится сталкиваться собственникам земли, как разрешаются или должны разрешаться возникающие в ходе формирования новых отношений ситуации и проблемы? Об этом наш корреспондент беседует сегодня с руководителем управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области Сергеем Балахоновым.

- Сергей Григорьевич, хочу попросить вас прояснить происходящее в вашем ведомстве. Насколько нам известно, центральные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Государственной регистрационной палаты объединились. Скажите, Сергей Григорьевич, чем эта реорганизация вызвана? Какие ею преследуются цели? Не следствие ли она мирового финансового кризиса и вызванной им необходимости сокращения штатов и экономии денежных средств?

- Действительно, с 1 января 2009 года по указу президента организована новая федеральная служба - служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она организована путем слияния агентства кадастра объектов недвижимости, или Роснедвижимости, которой мы подчинялись, регистрационной службы и агентства геодезии и картографии. С 1 марта они как юридические лица упразднены. Вместо них существует единое ведомство, которое получило новое сокращенное наименование Росреестр. Его возглавляет Сергей Васильевич Васильев, который прежде был во главе Государственной регистрационной палаты.

На уровне субъектов Федерации, в частности нашей области, никакого объединения, слияния, реорганизации этих служб не происходит. То есть управление областной регистрационной службы работает в том же режиме, что и до 1 января, наше управление - то же самое. Изменение одно: мы сейчас подчиняемся не упраздненной Роснедвижимости, а вновь образованному Росреестру. На Росреестр сейчас также замыкается Средневолжское управление геодезии и картографии.

До 1 января 2010 года, по той информации, что мы имеем с совещаний в Приволжском федеральном округе, и по документам, что получены из Росреестра, организационных мероприятий по объединению и слиянию соответствующих служб на региональном уровне происходить не будет. Но, как я понимаю, за этот период будут подготовлены определенные документы, и организационно-штатные мероприятия в последующем будут производиться. В каком виде? Я не могу сейчас этого сказать. Это будет решать аппарат федеральной службы. Наши предложения по тому, как мы видим в дальнейшем нашу работу, в Москву направлены.

Объединение никаким образом не связано с финансовым кризисом, другими мировыми или внутриэкономическими проблемами. Цель его - объединения - проста и понятна: создание системы так называемого единого окна для граждан и юридических лиц при регистрации прав собственности.

Пока порядок, вы знаете, такой: за оформлением межевого дела (выделение участка, установление его границ в натуре на земельном массиве) люди идут в одну организацию, на кадастровый учет ставят в другой, регистрируют право собственности в третьей. Это долгая и обременительная процедура. Единое окно граждан от нее должно избавить.

Будет так: если обратился человек с заявлением о постановке земельного, скажем, участка на кадастровый учет, то он в результате получит сразу и документ о регистрации права на него. Того самого свидетельства о праве собственности.

В связи с этим мы направили «на верх» предложения, в которых высказаны наши соображения, как на месте лучше всего создать службу единого окна.

Если их учтут, большого сокращения в ведомствах не произойдет. Аппараты-то наши не так велики, да и после слияния функции ведомств не изменятся. И порядок прохождения документов останется прежним. Просто человек меньше будет бегать между разными зданиями в разных районах. Отныне он должен обратиться в одно место и в этом же месте получить необходимый ему документ на землю.

Иной вопрос, где будет единое окно? Над этим мы сейчас как раз и работаем. В городах и районах, где отделы Роснедвижимости и регистрационные службы расположены в одном здании, его открыть проще. А вот где в разных - уже сложнее. Решения пока нет. И как раз для его принятия нам и дано время до 2010 года.

- О значимости формирования в области кадастра объектов недвижимости, о важности постановки на кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения, определения их кадастровой стоимости и об их государственной регистрации говорить излишне. Работы по кадастру шли достаточно быстро и еще год назад были практически завершены. А вот в части государственной регистрации земель сельскохозяйственного назначения существовали определенные проблемы. Как выглядит ситуация сегодня? Не сказывается ли на работе происходящая реорганизация? Если сказывается, то как? Что делается, чтобы избежать отрицательного воздействия?

- Почти шесть месяцев мы прожили в новой обстановке, но ни малейшим образом это на решении наших задач не сказалось. Ни граждане, ни юридические лица, уверен, не могут сказать, что они в этот период из-за чего-то пострадали. Хотя могу сказать, не все так просто. Существуют проблемы работы каналов связи. Автоматизированная информационная система государственного кадастра то и дело дает сбои. И в настоящий момент она не работает (не только в Самарской области).

И причина как раз в упразднении Роснедвижимости. Конкурс на обслуживание системы в результате вовремя не проведен, соответствующие услуги не были в срок оплачены. Работать в такой ситуации тяжелее: приходится прибегать к транспорту - привозить на нем документы, отвозить. Но мы работаем. И никто не может пожаловаться, что без уважительных причин срываем сроки оформления. Такого нет.
Относительно завершения работ по кадастру должен вас поправить. Кадастр в законченном, завершенном виде никогда не будет создан. Это просто невозможно. Соответствующие работы будут идти всегда. Как идут до сих пор в странах, где составлением кадастра занимаются уже больше сотни лет. Ведь движение земли, переход ее участков от одного собственника к другому не останавливается. Иное дело основа, создание кадастровой базы. Составление кадастра в нашей области находится сейчас в такой стадии, что можно говорить так: нам осталось занести в него, скажем, только не­учтенные участки, не имеющие нормальной идентификации. И этим мы занимаемся.

Если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, то для начала приведу несколько статистических выкладок. В Самарской области сегодня около 233 800 собственников земельной доли. За ними на праве общедолевой собственности числятся 2 миллиона 638 тысяч 250 гектаров. Прошли процедуру согласования и постановки на кадастровый учет свыше 200 тысяч собственников. Это почти 90 процентов от их общего количества. Если говорить о земле, это свыше двух миллионов 400 тысяч гектаров.

А вот зарегистрировали право общедолевой собственности на землю 188 169 собственников. Это примерно 80 процентов от их числа.

С 2004 года на работы по регистрации права на общедолевую собственность на землю (а они требуют финансовых затрат) органы исполнительной власти области выделяли компенсацию. И в большинстве сельских районов этим воспользовались. Например, в Богатовском, Большеглушицком, Борском, Красноярском, Нефтегорском районах зарегистрировали 100 процентов земельных долей. В Пестравском и Похвистневском - почти 100 процентов. Но кое-где, к сожалению, нормально не сработали. В Алексеевском районе до сих пор не зарегистрировали и треть земель, в Шигонском - вообще меньше четверти.

Компенсации эти сегодня отменены. Что теперь руководителям районов, где возможностями провести регистрацию прав на общедолевую собственность на землю с помощью компенсации не воспользовались, делать? Ответ один: организовывать людей, находить спонсоров и проводить эту работу. Потому что это в их интересах, потому что зарегистрированная земля - это налогооблагаемая база.

- В области так или иначе разворачивается процесс скупки земель сельскохозяйственного назначения. Фирмы и компании, все больше московские, за наличные приобретают земельные доли у их владельцев. В том числе зарегистрированные в качестве коллективно-долевой собственности и невыделенные в сельскохозяйственных угодьях, на пашнях в натуре. Иначе говоря, без конкретного месторасположения. Доли эти, как правило, прежде находились в аренде у сельхозпредприятий или сельхозкооперативов, у фермеров, ими обрабатывались. И вот между фирмами и компаниями, скупившими землю, и теми, кто ее прежде арендовал и обрабатывал, возникают конфликты. Новые хозяева хотят, чтобы земельные доли, приобретенные ими, были выделены в один кусок, расположенный в одном месте, хотя они подчас куплены окрест даже разных населенных пунктов. Арендаторы же не хотят дробления арендованных площадей, опасаются, что это желание новых хозяев может обернуться для них негативными последствиями. На мой взгляд, разрешить ситуацию по тем законам, что действуют сейчас, трудно, если вообще возможно. Есть ли, на ваш взгляд, выход?

- Я могу прокомментировать порядок выдела и то, каким образом по законодательству может быть куплена земля сельскохозяйственного назначения. Законодательство, с моей точки зрения, позволяет эти вопросы решать нормально. Я вам уже назвал цифры, показывающие проведенную работу по регистрации прав на общедолевую собственность на землю. Из этого следует, что люди, зарегистрировавшие свои доли, получили общедолевую собственность. Их доли занесены в единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с нею, и в этой же регистрации пропорционально указано, сколько кто земли имеет. Продать землю можно, только выделив собственную долю, оформив ее официально. То, что и как делают те фирмы и компании, о которых вы говорите, является нарушением закона. И деньги они, покупая доли за наличные без соответствующих документов на них, тратят по большому счету зря.

Для выделения же доли в натуре и последующей регистрации права собственности на нее отдельным владельцем существует свой порядок. Он известен: это или собрание определенного количества владельцев общедолевой собственности, от которых должно быть получено согласие на выдел в конкретных границах; или опубликование соответствующего заявления в газете правительства области, с тем чтобы через месяц или получить через орган печати отрицательный ответ от других собственников, или, не получив от них возражений, с опубликованным заявлением обратиться в наше ведомство и затем в регистрационную службу.

Ну а зарегистрировал человек долю, может уже ее и продать.

А теперь главное. Перед принятием решения о земле стороны должны изучить конкретные документы. Скажем, когда, на каких условиях, на какой срок был заключен договор аренды, какой порядок расторжения договора в нем прописан. Если этого не было сделано, а земля была куплена с нарушением условий договора аренды, надо обращаться в суд, и там у арендатора есть все шансы свои права защитить. Если, скажем, в договоре аренды указан срок 20 лет и записано, что в течение этого срока он не может быть расторгнут, кто имеет права теперь долю купить? Никто. Ну а если уж предположить, что сделка подобная состоялась, то новый арендатор по закону становится правопреемником старого и обязан соблюдать все условия, что в договоре аренды последним были прописаны.

Так что, если делать все по закону, проблем нет. И конфликтов быть не должно.

Другой вопрос, когда речь идет о земле, которая не обрабатывается годами. Это действительно больной вопрос. На него в законодательстве ответа пока нет. Поэтому недавно в губернской Думе был проведен по этому вопросу круглый стол, на котором приняли решение о соответствующей законодательной инициативе.

- Возникает еще один непростой вопрос. Земли сельскохозяйственного назначения оценены кадастровой стоимостью. Рынок этой земли еще только начинает складываться, потому настоящей рыночной стоимости ее никто не знает. Ее трудно определить. В то же время хозяева земли получили возможность закладывать ее куски при получении льготных банковских кредитов на развитие. И вот при оформлении закладных из-за того, что рыночную стоимость земли трудно определить, учитывается кадастровая стоимость. В этих случаях очевидно, что она выше рыночной, подчас намного. И это тоже порождает конфликтные ситуации. В случае несвоевременного возврата кредитов заемщики пытаются откупиться заложенной землей по ее кадастровой стоимости. Мол, вот вам ваши миллионы, и мы в расчете. Банки же такой расчет не может устроить, поскольку земля на самом деле куда дешевле. Что вы можете сказать по этому поводу? Какой дать совет по предотвращению подобных конфликтных ситуаций?

- Вопрос, конечно, интересный. Что тут можно ответить? Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения была рассчитана строго по методике, утвержденной Правительством Российской Федерации по тем данным, которые представили города и сельские районы. Это, надо сказать, была большая работа. И то, что она проводилась на некотором пике стабильности в стране, когда рынок начал работать стабильно - это и предопределило довольно высокую кадастровую стоимость. Это мое предположение. Но, говоря о праве залога земли, проблемах банка, выдавшего кредит под залог земли, я бы обратил внимание на принявшего решение. То есть на банк.

Рынка земли в России пока нет. Мы можем говорить в этом смысле о земельных участках, занимаемых дачами, находящимися в хороших местах, об участках, скажем, в центре города под домами, под другими объектами в привлекательных частях пригородов. Тут стоимость земли может быть и повыше кадастровой. Но в отношении земель сельскохозяйственного назначения такого сегодня, вы правы, не скажешь. И пока земельный рынок в этом секторе экономики не сложится, никаких рекомендаций никто никому дать, мне кажется, не может. Можно только сказать, что совсем не исключено, что завтра рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения тоже может превысить кадастровую стоимость.

Сейчас же банкирам, прежде чем давать большие деньги под залог земли, видимо, надо крепко подумать. Лучше их какому-нибудь фермеру отдать, который разводит, например, кроликов, но в полной уверенности, что тот своевременно возвратит деньги. Глубже, на мой взгляд, надо просчитывать свои риски.

Беседовал А. Окружнов.
Фото автора